전세 사기 예방을 위한 전세 계약 전 체크 사항

전세사기 피해방지 대책(국토교통부홈페이지 갈무리)

 

전세 사기가 현재 크게 문제가 되고 있습니다. 이 글에서는 전세 계약 하기 전 단계에 할 수 있는 전세사기 예방을 위한 샐프 체크사항을 알아보겠습니다. 중요한 것은 전세 사기는 예방이 최선입니다. 

 

1. 전세 사기를 예방하기 위한 계약 전 체크 사항의 필요성

전세를 계약하기 전에 스스로 체크해야 할 리스트를 만들어 두면 전세 사기를 예방할 수 있는 중요한 부분을 체크해 가며 계약을 진핼 할 수 있기 때문에 쉽고 간단하게 전세 사기를 예방할 수 있습니다.

 

아래 내용을 리스트로 요약하여 본문 아래 개시할 테니 전세 계약 할 때 반드시 체크하면서 계약을 진행하시면 도움이 될 것입니다.

 

2. 전세계약 전 체크 사항들

2-1. 주택의 상태

2-1-1. 확인해야 하는 이유

주택의 상태를 확인하는 이유는 계약을 하려고 하는 주택이 무허가 건물이거나 혹시 불법 건축물이 아닌지 확인하기 위해서입니다.

2-1-2. 확인 방법

• 당연하지만 직접 전세물건을 눈으로 확인하는 것은 필수입니다.
• 건축물대장을 열람합니다.

2-2. 적정 전세 가율

2-2-1. 전세가율이란

주택의 매매가격 대비 전세보증금의 비율을 뜻합니다. 예를 들면 매매가가 10억 인 주택이 전세보증금이 9억이라면 전세 가율이 90%가 되는 겁니다.  결국 전세 가율이 높은 주택은 깡통전세가 될 확률이 높은 주택이라는 말이 되는 것입니다.

2-2-2. 확인하는 이유

전세가율을 확인하는 이유는 전세계약이 끝났을 때 보통 집주인들은 다시 전세를 내놓아서 받은 전세 보증금으로 전세보증금을 돌려주려고 할 텐데 주택가격대비 전세보증금이 높으면 전세로 들어오려는 사람이 없기 때문에 전세보증금을 돌려받기가 어려줘 지기 때문입니다.

2-2-3. 확인 방법

• 지역별 전세가율 체크

한국 부동산원 부동산테크 전세가율 확인하기

https://rtech.or.kr/

• 국토부 실거래가 공개시스템

국토부 실거래가 공개시스템 확인하러 가기

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

2-3. 선순위 권리관계

2-3-1. 선순위 권리란

선순위 권리란 집주인이 집을 담보로 돈을 빌리거나, 전세를 놓거나 혹은 세금을 체납하여 집에 압류가 걸리는 등 집에 여러 명이 돈을 돌려달라고 말할 수 있는 권리를 말하는데 그 권리가 법에 의해 순서가 정해져 있습니다. 이 들의 순서 중에 다른 사람보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 선순위 권리라고 합니다.

2-3-2. 확인해야 하는 이유

선순위 권리관계를 확인하여야 하는 이유는 내가 나중에 전세계약이 끝났을 때 또는 집주인의 집이 경매로 넘어가면 나의 전세 보증금을 돌려 달라고 해야 하는데 나보다 먼저 돈을 돌려받을 사람이나 사람들이 있고 이들이 모두 돈을 받아가 버리면 나는 돌려받을 전세보증금이 없기 때문에 반드시 전세 계약 전에 선순위 권리관계를 확인해야 합니다.

 

또한 다가구주택(빌라 등)은 하나의 건물을 가진 한 명의 집주인에 여러 명의 임차인에게 임대를 해주었으므로 임대인들 사이에 순위가 정해집니다. 따라서 이들 임차인들 사이의 순위도 확인해야 합니다. 또한 임차인들의 확정일자 순위도 확인해야 합니다.

 

다만 현재는 주민센터에서 이 두 가지를 확인하려면 계약의 당사자만 가능하므로 계약 전에는 임대인에게 부탁을 하는 수밖에 없습니다. 앞으로 법개정을 통해 이 부분은 계약 당사자가 아니더라도 열람할 수 있도록 바뀐다고 하니 기대해 보겠습니다. 

2-3-3. 확인 방법

아래의 방법으로 선순위 권리관계를 확인할 수 있습니다.

• 부동산등기부등본 확인

인터넷등기소에서 등기부 등본 확인하러 가기

대법원 인터넷등기소

• 다가구주택(빌라 등) 선순위 보증금 확인방법 주택관할 주민센터

2-4. 임대인 세금 체납 여부

2-4-1. 세금 체납을 확인해야 하는 이유

세금은 위에서 말한 모든 선순위에 우선하는 권리입니다. 따라서 집주인의 세금이 채납 되었는지 확인해야 보증금을 돌려받지 못할 위험이 줄어듭니다. 다만 이것도 계약 전에는 이해당사자가 아니므로 혼자서는 확인이 불가능합니다. 집주인에서 세금납부내역서를 발급받아서 내용이 틀임 없음을 계약의 특약으로 하면 보다 안전하게 계약을 할 수 있습니다.

또한 2023년 4월부터는 계약체결 후에는 임대인의 동의 없이 미납한 국세를 확인할 수 있게 되었습니다.

2-4-2. 확인 방법

• 국세는 세무서나 홈택스에서 확인
• 지방세는 주민센터나 위택스에서 확인

 

3. 전세 사기를 막기 위한 정부의 노력

이번 정부가 현재 사회적으로 큰 문제인 전세사기의 피해를 예방하기 위해 자가진단 안심전세앱을 내놓았습니다. 이에 따라 전세계약을 체결하고자 하는 사람은 안심전세앱을 통해서 계약을 하고자 하는 주택의 적정시세를 확인할 수 있고 임대인이 악성임대인인지 확인할 수 있는 등 다양한 정보를 볼 수 있습니다.

 

안심전세앱으로 전세사기 극복

안심전세앱으로 전세사기 극복

 

또한 정부는 주택임대차보호법 시행령 개정안을 국무회의를 통과시켰는데 살펴보면 예비세입자는 자신보다 앞선 선순위보증금의 정보를 집주인에게 요구할 수 있는 `선순위 임차인 정보 확인권`을 신설했습니다. 또한 앞으로 세입자는 집주인에게 납세증명서를 요구할 수 있고 집주인이 거절할 예비 세입자가 직접 관세 관청에 체납사실을 확일할 수 있도록 개정했습니다.

 

4. 정리

전세 사기를 예방하기 위해 계약 전에 스스로 확인해 볼 수 있는 것을 알아보았습니다. 앞서 말했듯이 전세 사기는 예방이 최선이므로 만약의 사태를 대비하고 안전한 전세계약을 진행하기 위해 조금 귀찮은 일이 되더라도 반드시 체크리스트를 작성하여 확인하면 좋겠습니다. 다음에는 시리즈로 전세계약을 할 때 확인해야 할 사항들을 알아보겠습니다. 감사합니다.

 

 

참고자료) 전세계약 전 셀프 체크 사항

체크사항	이유	확인방법
주택상태	하자 없는 주택인지 확인	건축물대장을 열람, 현장 확인
적정전세가율	보증금을 안전하게 돌려받기 위해	국토부 실거래가 공개시스템 주택 부근 중개업소 방문
선순위 권리관계 확인	보증금을 온전히 돌려받기 위해	등기부등본 확인
집주인의 세금체납여부 확인	보증금을 전부 돌려 받기 위해	세무서, 홈텍스, 위택스 등

 

이 글은 국토 교통부의 홈페이지를 참조하여 작성하였습니다.